미국 부동산 주식은 S&P 500 대비 역대 최저치로 하락했습니다. 두 섹터를 비교한 비율은 현재 0.122로, 2007년 이전에 부동산 주식이 쌓아온 모든 우위를 사라지게 했습니다.
하지만 이 하락은 주택 가격 폭락이 아니라 상대적인 약세입니다. 이것은 미국 주식 시장이 20년에 걸쳐 부동산보다 얼마나 앞서 나갔는지 보여줍니다.
미국 부동산 주식이 부동산 버블에서 얻은 이점을 잃은 과정
크리에이티브 플래닝의 수석 시장 전략가 찰리 빌렐로는 X에서 역대 최저치를 지적했습니다. 그의 차트는 두 개의 총수익 지수를 비교합니다.
첫 번째는 아이셰어스 미국 부동산 ETF(IYR)로, 부동산 투자신탁(REIT)과 부동산 기업을 보유합니다. 두 번째는 SPDR S&P 500 ETF(SPY)입니다.
비율이 상승하면 부동산이 전체 시장을 이깁니다. 이 수치는 2007년 2월 약 0.46까지 상승하며 호황의 정점을 찍었습니다.
서브프라임 모기지 위기는 몇 달 뒤 본격화되었습니다.
이 지표는 그 때의 최고점에서 약 73% 하락했습니다. 결과적으로 미국 부동산 주식은 2000년대 초 부동산 호황기에 얻은 상대적 이익을 모두 잃었습니다.
자금 조달 비용이 부담을 더합니다. 프레디 맥의 주간 조사에 따르면 10월 1일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 7.28%로, 2023년 11월 이후 최고치입니다.
일일 대출기관 데이터는 9월 말 모기지 금리의 급등을 이미 지적했습니다. 한편 연방준비제도는 기준금리 인상을 재개했습니다.
높은 금리는 REIT에 두 번 타격을 줍니다. 채무 비용이 오르고, 배당이 채권에 비해 매력적이지 않게 만듭니다.
시프가 부동산 주식의 바닥이 없다고 보는 이유
유로 퍼시픽 자산운용사 수석 이코노미스트 피터 시프는 해당 섹터가 더 많이 하락할 여지가 크다고 답했습니다. 그는 부동산이 꾸준한 모기지 금리 하락과 정부 지원 덕분에 번창했다고 말합니다.
이 두 가지 호재가 이제 반전된다고 시프는 주장했습니다. 그는 이 업계를 “죽었다”고 표현했습니다.
하지만 빌렐로의 비율은 상대적 수익률만 보여줍니다. 기술주 중심의 S&P 500 급등이 부동산 주가가 오를 때도 비율을 낮출 수 있습니다.
가계도 유사한 변화를 보이고 있습니다. 주식은 미국 가계 자산에서 사상 최고 비중을 차지하고, 주택 자산 비중은 줄었습니다.
궁극적으로 단일 차트보다 금리 환경이 더 중요합니다. 10년 만기 미국 국채 금리가 5%를 넘으면서 투자자들은 부동산 위험 없이도 견고한 수익을 얻을 수 있습니다. 이 같은 투자 대안은 금리가 하락할 때까지 미국 부동산 주식에 부담이 될 수 있습니다.
